Cursa en el Senado un
proyecto de ley que busca subsanar algunas fallas que le quedaron a la Reforma
Urbana. El proyecto sometido por el gobierno a la consideración del Congreso
era muy sencillo. Buscaba cambiar la definición de vivienda de interés social para
permitir que las Corporaciones de Ahorro y Vivienda pudieran financiar un
segmento importante del mercado que se había quedado sin financiación.
El Senador Rojas
Morales, ponente del Proyecto de Ley y quien se ha caracterizado por su trabajo
serio, le ha introducido al mencionado proyecto una serie de reformas que han
venido siendo criticadas por los gremios de la construcción. Algunas de estas
reformas como el esquema de dos créditos complementarios, constituye una
solución ingeniosa a algo que ya resolvió el Sistema UPAC de una manera más
clara y operativa. Sin entrar a discutir en detalle el Proyecto es indudable
que su aspecto más preocupante es la complejidad. Puede afirmarse que estamos ante una solución compleja de un
problema aparentemente sencillo. En la
solución propuesta por el Senador Rojas es difícil establecer claramente quien
va a cargar con el peso económico de la reforma. El argumento de que no va a
haber subsidio a la vivienda porque los fondos se van a obtener a tasas de
interés muy bajas, genera dudas entre los economistas.
Para los que tienen
algo de memoria este argumento no es enteramente nuevo. El sistema de
financiación de la vivienda imperante en el pasado en Colombia, se sustentaba
en la premisa de que era posible conceder créditos a tasas de interés bajas
siempre y cuando se consiguieran fondos de bajo costo. Si bien algunas familias
afortunadas podían solucionar su problema de vivienda, el sistema veía
disminuir sus recursos pues el valor real (descontada la inflación) era cada
día menor.
El Profesor Lauchlin
Currie, quien ha influido positivamente en la fijación de políticas en el
sector de la vivienda, ha logrado convencer al País de la importancia de tener
un sistema de financiación de la vivienda en el que los recursos mantengan su
poder adquisitivo en términos reales. El Sistema de Ahorro y Vivienda diseñado
en Colombia por el Profesor Currie durante la Administración del Presidente
Pastrana hoy es admirado por el resto de Latino América. El sistema logró,
mediante reajuste del principal y planes de amortización innovadores, mantener
accesibilidad a la vivienda cobrando tasas de interés reales positivas. Dentro
del sistema UPAC, el reajuste del principal permitió el cobro de cuotas
crecientes sin que esto constituyera un pago de intereses sobre intereses.
Como bien nos lo hizo
ver el Profesor Currie en su oportunidad, una de las ventajas del sistema UPAC
es el utilizar las tasas de interés como una herramienta para incentivar el
ahorro de las familias y para hacer que las empresas utilicen mejor su
liquidez. Por el contrario, castigar al ahorrador pequeño pagándole tasas de
interés bajas, en aras de una política de subsidios, no solo lo trata
inequitativamente sino que lo incentiva a realizar gastos en el presente, desestimulando
el ahorro.
Pretender que se puede
hacer política de vivienda social ocultando los verdaderos costos de estas
medidas es realmente preocupante, pues parecería que no se han aprendido las
lecciones dolorosas del pasado, cuando se causaron considerables perjuicios con
medidas aparentemente inocuas. Basta recordar las disposiciones sobre
congelación de arrendamientos, anunciadas en 1976 con el propósito de controlar
el costo de la vida, favoreciendo a algunos inquilinos a costa de los sufridos
propietarios que habían dedicado sus ahorros a adquirir una vivienda. Algunos
propietarios más pobres que sus inquilinos tuvieron que subsidiarles la
vivienda durante casi diez años como consecuencia de una medida concebida con
carácter temporal.
La experiencia negativa
con estos subsidios implícitos nos debería llevar a buscar otro tipo de
solución. La tendencia moderna en el manejo de subsidios busca un efecto mucho
más justo y eficaz estableciendo un esquema en que los costos son asumidos
directamente por el Estado en forma explícita y dirigido a los grupos que
realmente merezcan dicha ayuda. Al evitarse filtraciones de los fondos públicos
hacia familias que no necesitan el subsidio es posible lograr efectos mayores a
partir de fondos limitados.
La vivienda de interés
social debe ser subsidiada con fondos comunes provenientes de un sistema
tributario equitativo y debe llegar únicamente a quienes no puedan alcanzar un
mínimo de vivienda. Podría entonces pensarse en que una alternativa más clara
es reducir explícitamente la deuda sobre la vivienda cobrando las tasas de
interés del mercado sobre el valor del saldo efectivo de la deuda. El gobierno
asumiría directamente el resto de la deuda. Por ejemplo, si se decide que una
familia para vivir dignamente necesita una vivienda que en el mercado cuesta 2
millones pero solo puede pagar la mitad de la deuda, el Estado debería
contribuir con el otro millón. Para garantizar el pago de su parte la familia
constituiría una hipoteca que amortizaría, a tasas del mercado, utilizando el
plan que mejor se adapte a sus circunstancias.
Los críticos del
sistema UPAC han sostenido que éste no se concibió para financiar vivienda de
interés social y en parte tienen razón. Por definición la vivienda de interés
social es aquella vivienda cuyo valor no puede ser pagado directamente por el
propietario. El sistema UPAC, como se mencionó anteriormente ha sido concebido
para la conservación del valor real de los recursos dedicados a la financiación
de la vivienda y por tanto presupone que el propietario debe cancelar el total
del valor de la vivienda. Si se hicieran explícitos los subsidios, el sistema
de valor constante sí podría servir para financiarle al propietario aquella
parte del valor de la vivienda que se ha colocado bajo su directa
responsabilidad.
Dentro de esta
perspectiva, la solución técnica de este complejo problema es muy sencilla pues
lo único que se debería discutir es cuánto financia el Estado y cuánto aporta
el propietario. Adicionalmente, el Estado debe entonces determinar la manera
como debe llegar el subsidio al propietario. En esto puede ayudar la ingeniería
financiera de nuestros muchachos de la Avenida Chile. Propuestas como la de dar
certificados de abono tributario a los beneficiarios podrían producir un resultado
interesante. Por ejemplo, cuando se ha establecido que una familia tiene
derecho a un subsidio de un millón de pesos, la agencia encargada expediría un
CAT por un millón. El beneficiario buscaría dentro del mercado su vivienda y
pagaría con su CAT y además haría una hipoteca por el resto con una Corporación
de Ahorro. El Constructor, o el ICT, recibiría el CAT que podría entregar a la
corporación como abono de su obligación hipotecaria. La Corporación podría a su
vez redimirlo en bolsa o guardarlo para pagar sus impuestos de renta.
