Un análisis desapasionado de lo realizado por el actual gobierno en el
período agosto de 1982 a diciembre de 1984, muestra que la vivienda ha sido un
campo en donde se ha podido cumplir las promesas hechas durante la pasada
campaña electoral. En efecto, tanto las entidades gubernamentales
especializadas en el campo de la vivienda, especialmente el ICT y el BCH, como
el sector privado a través del sistema UPAC, han cumplido con las metas
asignadas en el plan Cambio con Equidad.
período agosto de 1982 a diciembre de 1984, muestra que la vivienda ha sido un
campo en donde se ha podido cumplir las promesas hechas durante la pasada
campaña electoral. En efecto, tanto las entidades gubernamentales
especializadas en el campo de la vivienda, especialmente el ICT y el BCH, como
el sector privado a través del sistema UPAC, han cumplido con las metas
asignadas en el plan Cambio con Equidad.
Este resultado es de admirar pues se ha logrado en circunstancias
bastante desfavorables. En primer lugar, ha sido necesario superar la
desconfianza del público en el sector financiero. Al respecto es bueno recordar
que el presente gobierno comenzó su período un par de meses después del
comienzo de la crisis del sector financiero. En segundo lugar, hemos atravesado
un período de recesión agravado por el desequilibrio del sector externo.
Finalmente, el gobierno ha tenido que enfrentar situaciones heredadas de
gobiernos anteriores, como el control de arrendamientos, que distorsionaron
radicalmente el mercado de la vivienda.
bastante desfavorables. En primer lugar, ha sido necesario superar la
desconfianza del público en el sector financiero. Al respecto es bueno recordar
que el presente gobierno comenzó su período un par de meses después del
comienzo de la crisis del sector financiero. En segundo lugar, hemos atravesado
un período de recesión agravado por el desequilibrio del sector externo.
Finalmente, el gobierno ha tenido que enfrentar situaciones heredadas de
gobiernos anteriores, como el control de arrendamientos, que distorsionaron
radicalmente el mercado de la vivienda.
Los problemas de la vivienda en 1985.
Con el fin de analizar las perspectivas del sector vivienda en 1985,
es necesario pasar primero una revista a sus principales problemas.
Sin lugar a dudas, el mayor problema del sector de la vivienda se
relaciona con la demanda. Como es el caso se todos los bienes de consumo
durable, la demanda por vivienda depende primordialmente del ingreso de las
familias, del precio y de la tasa de interés. A pesar del discreto aumento en
el PIB ocurrido en 1984, las perspectivas de mejoras sustanciales en el ingreso
familiar durante el presente año no parecen muy factibles. Más aún, es muy
probable que para poder cumplir con el programa de ajuste actualmente en
negociación con el FMI, se requiera controlar la demanda agregada a niveles que
afecten la demanda por vivienda.
relaciona con la demanda. Como es el caso se todos los bienes de consumo
durable, la demanda por vivienda depende primordialmente del ingreso de las
familias, del precio y de la tasa de interés. A pesar del discreto aumento en
el PIB ocurrido en 1984, las perspectivas de mejoras sustanciales en el ingreso
familiar durante el presente año no parecen muy factibles. Más aún, es muy
probable que para poder cumplir con el programa de ajuste actualmente en
negociación con el FMI, se requiera controlar la demanda agregada a niveles que
afecten la demanda por vivienda.
La evolución de las tasas de interés durante el presente año va a ser
otro de los problemas que enfrentará la demanda por vivienda. Hoy en día, para
nadie es un secreto que el nivel de tasas de interés está íntimamente ligado
con el ritmo de devaluación. En la medida en que el ajuste cambiario se
continúe haciendo mediante el proceso de las minidevaluaciones, el nivel de las
tasas de interés se mantendrá alto. Mientras las tasas de interés se mantengan
elevadas, la demanda por vivienda se mantendrá deprimida.
otro de los problemas que enfrentará la demanda por vivienda. Hoy en día, para
nadie es un secreto que el nivel de tasas de interés está íntimamente ligado
con el ritmo de devaluación. En la medida en que el ajuste cambiario se
continúe haciendo mediante el proceso de las minidevaluaciones, el nivel de las
tasas de interés se mantendrá alto. Mientras las tasas de interés se mantengan
elevadas, la demanda por vivienda se mantendrá deprimida.
El problema causado por el desfase cambiario y que ha dado lugar a las
altas tasas de interés, también ha influido negativamente en el sistema de
valor constante. Al aumentarse el ritmo de devaluación, el UPAC perdió
competitividad frente a otros activos financieros, pues el rendimiento del
sistema de valor constante se rezagó con relación al de sus alternativas, como
consecuencia de la desaceleración en la inflación que acompaña una disminución
rápida en las reservas internacionales. Para compensar la disminución de las
captaciones ocasionada por el fenómeno descrito anteriormente, fue necesario
incrementar la correción monetaria por encima de la inflación. Si bien esta
reforma permitió recuperar la competitividad del sistema de valor constante,
encareció el crédito a los constructores y a los usuarios. El aumento del costo
del crédito, tuvo como consecuencia una disminución en la demanda por vivienda,
que en parte se compensó por el aumento en los fondos prestables del sistema.
altas tasas de interés, también ha influido negativamente en el sistema de
valor constante. Al aumentarse el ritmo de devaluación, el UPAC perdió
competitividad frente a otros activos financieros, pues el rendimiento del
sistema de valor constante se rezagó con relación al de sus alternativas, como
consecuencia de la desaceleración en la inflación que acompaña una disminución
rápida en las reservas internacionales. Para compensar la disminución de las
captaciones ocasionada por el fenómeno descrito anteriormente, fue necesario
incrementar la correción monetaria por encima de la inflación. Si bien esta
reforma permitió recuperar la competitividad del sistema de valor constante,
encareció el crédito a los constructores y a los usuarios. El aumento del costo
del crédito, tuvo como consecuencia una disminución en la demanda por vivienda,
que en parte se compensó por el aumento en los fondos prestables del sistema.
El control de arriendos establecido por el gobierno en 1976, cuando
era ministro de Hacienda el doctor Abdón Espinosa Valderrama, prácticamente
acabó con la demanda por vivienda para arrendamiento. Poco a poco, se ha notado
un resurgir de la demanda para arriendo como consecuencia de las medidas
tomadas por el actual gobierno. La liberación de los arriendos para las
viviendas financiadas por el sistema UPAC y la vinculación del canon al avalúo
catastral, han permitido la solución del problema para los usuarios del sistema
UPAC y para los propietarios que han reavaluado. Los efectos positivos de estas
medidas se han visto reducidos por la confusión creada por las reformas
propuestas por algunos políticos que se presentan con falsas “soluciones a
la mano”.
era ministro de Hacienda el doctor Abdón Espinosa Valderrama, prácticamente
acabó con la demanda por vivienda para arrendamiento. Poco a poco, se ha notado
un resurgir de la demanda para arriendo como consecuencia de las medidas
tomadas por el actual gobierno. La liberación de los arriendos para las
viviendas financiadas por el sistema UPAC y la vinculación del canon al avalúo
catastral, han permitido la solución del problema para los usuarios del sistema
UPAC y para los propietarios que han reavaluado. Los efectos positivos de estas
medidas se han visto reducidos por la confusión creada por las reformas
propuestas por algunos políticos que se presentan con falsas “soluciones a
la mano”.
Perspectivas para 1985.
El reto para el gobierno en el presente año es encontrar soluciones a
los problemas mencionados anteriormente. El resultado de los programas de
vivienda para el presente año va a depender en buena parte de la solución de
los problemas que afectan al sector. Para que se construyan las viviendas que
el país requiere es necesario incentivar la demanda. Para ellos es importante
ante todo solucionar lo más pronto posible, el problema del sector externo colombiano.
Mientras no se vuelva a la paridad cambiaria, es muy difícil mantener una
demanda alta.
Es probable que en el presente año se requiera realizar ajustes en los
sistemas de financiación de vivienda. La experiencia ha mostrado que el sistema
de valor constante es muy sensible a las variaciones en la rentabilidad de
otros activos denominados en moneda nacional o extranjera y, por lo tanto, las
perturbaciones en el sector externo se trasladan rápidamente al sector de la
construcción. El sector oficial, bajo condiciones de un déficit alto, pierde su
empuje. La posibilidad de utilizar fuentes externas se cierra cuando existe un
retraso cambiario, por la dificultad política de trasladar al usuario el costo
de una devaluación acelerada. En la medida en que existan entidades
internacionales interesadas en financiar vivienda, parece razonable que el
Banco de la República entre a compartir el riesgo cambiario, por cuanto los
nuevos préstamos van a tener un impacto positivo en la reservas
internacionales.
sistemas de financiación de vivienda. La experiencia ha mostrado que el sistema
de valor constante es muy sensible a las variaciones en la rentabilidad de
otros activos denominados en moneda nacional o extranjera y, por lo tanto, las
perturbaciones en el sector externo se trasladan rápidamente al sector de la
construcción. El sector oficial, bajo condiciones de un déficit alto, pierde su
empuje. La posibilidad de utilizar fuentes externas se cierra cuando existe un
retraso cambiario, por la dificultad política de trasladar al usuario el costo
de una devaluación acelerada. En la medida en que existan entidades
internacionales interesadas en financiar vivienda, parece razonable que el
Banco de la República entre a compartir el riesgo cambiario, por cuanto los
nuevos préstamos van a tener un impacto positivo en la reservas
internacionales.
Si el gobierno desea mantener el impulso al plan de vivienda debe
tratar de contrarestar las fuerzas que están frenando la demanda. Un campo
importante podrá ser relacionado con la vivienda usada. Para lograr una
reactivación de la demanda por vivienda usada se requeriría, además de definir
lo referente al régimen de arriendos, reforzar los mecanismos de financiación
de este tipo de vivienda.